Artículo invitado: el drama de comprar un apartamento (1 de 2)

Fausto García

“El hombre que oculta su pasado se niega a sí mismo”. (Fausto García)

Me permito compartirles en dos partes (por razones de espacio) de este artículo publicado por el destaco catedrático, escritor, editor y abogado, el Lic. José Luis Taveras, publicado en el diario Libre y reproducido en otros medios. Lo hago por ser la realidad de muchos dominicanos atrapados en las redes de quienes sueñan con comprar su primera vivienda, y sin darse cuenta, terminan atrapados en las garras de estafadores.

“Pocas veces escribo sobre temas legales. Desde hace algo más de quince años dirijo la revista Gaceta Judicial, publicación especializada en contenidos jurídicos que en lo personal uso para este tipo de trabajos. Sin embargo, la dimensión del tema rebosa el interés académico y obliga a denunciar un silencioso problema social.

Santo Domingo y Santiago viven un frenesí inmobiliario. Cada día se anuncian ambiciosos proyectos de torres.  Las ventas se inician con los diseños y planos. El derecho de separación supone pagar una cuota inicial muy atractiva, pero entraña entrar a un trance muchas veces incierto que, en la mejor de las suertes, el adquiriente termina recibiendo una unidad más cara y años después de la fecha convenida para la entrega, si es que el contrato prevé un plazo para que la constructora cumpla con esa obligación.

El mercado inmobiliario ha sido penetrado por agentes improvisados en la actividad. Se trata de personas que tienen o compran solares para gestionar, a través de la contratación de un arquitecto o de un ingeniero, la construcción de un edificio para viviendas. El primer arpón de la trampa son los impresionantes diseños digitales de los proyectos, creando en los incautos la ilusa sensación de que la obra será tal cual. Esa seducción, más un cómodo «pago por separación», convierte en prisioneros de confianza a quienes logran morder el garfio.

Si no se trata de una típica estafa, entonces lo que sigue es la firma de un contrato draconiano, sin espacios para la negociación, en el que todos los derechos están de un lado y las obligaciones del otro. Algunos vienen con el título de «compraventa sinalagmática de inmueble», condición que debiera suponer, en buen derecho, que el traspaso de la propiedad a favor del adquiriente es irreversible (a menos que se incumplan determinadas obligaciones esenciales contempladas en el contrato); sin embargo, las constructoras desdibujan esa garantía al establecer que ellas pueden rescindir el contrato sin responsabilidad, bastando para ello con notificar su decisión con cierto plazo de antelación. Esto sin considerar un régimen oneroso de penalidades y retenciones en contra del adquiriente, la discreción de la constructora para modificar los términos pactados ante cualquier cambio en las condiciones del mercado, y ni hablar de los criterios indexatorios por incrementos en los precios de los materiales.

Pero el mayor riesgo que asume el adquiriente es que el título que ampara el inmueble permanece a nombre de la constructora durante toda la ejecución de la obra, por lo que cualquier acreedor de ella podría ejecutar su crédito y adjudicarse la propiedad del proyecto durante su construcción; de este modo, siendo los adquirentes simples acreedores quirografarios (sin garantía inmobiliaria), verían evaporar su inversión.  Otras veces es la propia constructora la que grava el título con una deuda que espera redimir con los eventuales ingresos de las ventas. Es esa circunstancia, junto a otras, las que hacen imperativa la incorporación de un fideicomiso en la operación. Es más, en lo personal no compraría ni un metro cuadrado si no interviene un fideicomiso en la ecuación del negocio, por mucho prestigio que aparente tener la promotora o constructora. faustogarcia2003@yahoo.com