Conflictos en condominios: entre la mediación, la ley y la urgencia de una reforma

Santo Domingo. – Los conflictos vecinales en residenciales y torres no distinguen clase social ni nivel académico: desde filtraciones y ruidos hasta problemas por parqueos o cuotas de mantenimiento, las diferencias entre condóminos son una constante que, en muchos casos, pueden resolverse con mediación, aunque en otros requieren la aplicación estricta de la ley.

Problemas más frecuentes

Entre las principales causas de disputas se encuentran:

• Filtraciones estructurales.

• Ruidos por música o mascotas.

• Uso indebido de parqueos y escaleras de emergencia.

• Basura en áreas comunes.

• Consumo de bebidas alcohólicas o drogas.

• La más conflictiva: el incumplimiento en el pago de la cuota de mantenimiento.

Formas de administración

Existen dos modelos:

1. Administración externa: empresas contratadas que gestionan servicios comunes y actúan como mediadoras.

2. Autogestión vecinal: juntas directivas conformadas por los propios residentes, lo que fomenta mayor unidad pero puede generar tensiones internas.

Tanya Mejía, presidenta de la junta directiva del residencial La Ronda II, en Los Prados, considera que cuando los propios vecinos asumen la administración existe más respeto a las normas y cohesión comunitaria.

Consecuencias legales

Uno de los mayores problemas es la falta de pago de las cuotas. La Ley de Condominios 5038 establece que, si un propietario incumple, la asamblea puede inscribir una hipoteca y proceder con un embargo y venta del inmueble, garantizando el cobro de la deuda.

No obstante, servicios básicos como agua y gas no pueden suspenderse, y el Tribunal Constitucional ha reconocido la electricidad como servicio esencial tutelable ante cortes arbitrarios.

Disputas en tribunales

Varios conflictos han escalado hasta los tribunales, generando indemnizaciones millonarias. Casos como la usurpación de parqueos o ruidos constantes han derivado en procesos penales.

Wilmer Andújar, de la empresa Index Elemec S.R.L., recuerda que todo condominio debe contar con un reglamento de copropiedad que regule la convivencia y evite conflictos mayores.

Llamado a reformar la Ley 5038

Santiago Henríquez Urbán, presidente de la Asociación de Administradores de Condominios, destacó que la normativa vigente data de 1958 y presenta múltiples vacíos frente a la realidad actual.

Entre los aspectos que requieren actualización mencionó:

• Regulación de asambleas virtuales.

• Definición de la figura de la junta directiva.

• Adecuación a nuevas tecnologías y dinámicas sociales.

“La falta de claridad en la ley genera incertidumbre sobre las instancias competentes y deja a muchos conflictos en un limbo legal”, advirtió.

Perspectiva histórica

El administrador José Gabriel García, autor del libro De todo en la vida de condominios, sostiene que la administración de residenciales es una ciencia que exige conocimientos legales y administrativos. Resalta que el pago de la mancomunidad es la base que sostiene la vida comunitaria.

Para García, vivir en condominio es un ejercicio de derechos y deberes colectivos, donde el respeto a lo común garantiza la armonía.