Conociendo la nueva ley de alquileres 85-25 (2)

Fausto García.

“El hombre que oculta su pasado se niega a sí mismo.” – Fausto García. 

En esta serie de artículos, cuando me refiera a artículo(s) o a la ley, será siempre en relación con la Ley No. 85-25, a menos que se especifique otra norma. Los artículos 1 y 2 establecen el objeto y el ámbito de aplicación de la ley. Artículo 1.- Objeto. La presente ley tiene por objeto regular las relaciones, condiciones y obligaciones jurídicas que se originen en el alquiler de bienes inmuebles destinados a la vivienda, al comercio o actividades sin fines de lucro. Artículo 2.- Ámbito de aplicación. Esta ley es de aplicación general en todo el territorio nacional y rige para los contratos de alquiler, con las excepciones siguientes: Las fincas rurales; 2) Las pensiones y hospedajes; 3) Los parques o empresas de zonas francas que operan bajo la ley vigente; 4) Los alquileres de inmuebles con fines turísticos o recreativos, cuya duración sea no mayor de noventa días; 5) Los bienes del Estado dados en alquiler o arrendamiento; 6) Cualquier actividad comercial regida por ley especial.” Es crucial notar que estos seis tipos de relaciones contractuales no están sujetos a la Ley 85-25, por lo que se rigen por otras normativas o por el derecho común.

Definición del Contrato de Alquiler. A continuación, transcribo el artículo que define el contrato de alquiler, seguido de las precisiones oportunas: Artículo 3.- Contrato de alquiler. El contrato de alquiler es el acto mediante el cual las partes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso y goce temporal de un bien inmueble, y la otra, a pagar un precio cierto y determinado. Quien cede el uso y goce del bien inmueble se denomina propietario o arrendador, y el que paga el precio, inquilino o arrendatario. El precio se denomina alquiler o renta.”

De entrada, mi recomendación principal es que propietario e inquilino se aseguren de redactar y firmar un contrato completo y bien estructurado. Este debe contener las reglas claras y las obligaciones que asume cada parte, tomando como base esta ley especial y el derecho común de forma supletoria. Naturalmente, para lograr esto, el contrato debe hacerse por escrito. Aunque el contrato verbal no está prohibido y, ciertamente, seguirá siendo el más usado dada la informalidad que, a veces, caracteriza a ciertas transacciones en nuestro país, no se podrá beneficiar—o al menos, se le hará muy difícil—de las ventajas y seguridades que ofrece la Ley 85-25 si no existe un documento escrito.

La Representación y el Poder Especial. Párrafo I.- Cualquiera de las dos partes puede hacerse representar mediante poder especial.” Aquí llamo la atención sobre una práctica criticable, muy arraigada: que los contratos de alquiler sean firmados, especialmente por parte del propietario, por supuestos apoderados (el hermano, el tío, el amigo, etc.). Digo supuestos porque, mayormente, no cuentan con un poder especial escrito y válido del dueño que los autorice a representarlo. Es fundamental saber que, si el dueño o el inquilino no ha otorgado un poder escrito y válido para representarlo en un contrato de alquiler, nadie debe firmar por esa persona.

El poder debe ser especial y reunir las condiciones que exige el derecho común. No es un simple manuscrito firmado en el extranjero. Si el poder viene de fuera, debe ser: Hecho en el consulado dominicano; o debe aprovecharse la presencia del otorgante en el país para firmar los poderes necesarios ante un notario local.

La ausencia de un poder válido o la falta de prueba de que usted es el dueño legítimo de la propiedad (documentos a su nombre) le puede traer serios inconvenientes a futuro al tener que acudir a los tribunales por conflictos con el inquilino.

Párrafo II.- “Igualmente las partes contratantes podrán convenir la reserva de adquisición y plazo para opción de compra del inmueble cedido en usufructo, tanto para vivienda como para otro fin regulado por la presente ley.” Esta disposición legal establece el derecho de opción de compra o pacto de referencia. Esto significa que el propietario puede acordar en el contrato de alquiler que, si en el futuro decide vender la propiedad, se obliga a otorgar la primera opción de compra al inquilino, y este acepta dicha condición. Es vital que esta cláusula quede claramente establecida por escrito en el contrato. El propietario debe ser consciente de que, una vez que se obliga a esta opción, no puede ignorarla y vender la propiedad a un tercero sin antes haber ofrecido formalmente la venta al inquilino bajo las condiciones pactadas. Incumplir este acuerdo puede involucrar al propietario en costosas y largas litis (disputas legales) en los tribunales, con serias consecuencias patrimoniales. faustogarcia2003@yahoo.com