Conociendo la nueva ley de alquileres 85-25 (3)

Fausto García 

“El hombre que oculta su pasado se niega a sí mismo.” – Fausto García. 

La Opción del Arbitraje Comercial. La ley aborda la posibilidad de que las partes opten por una vía alternativa a los tribunales para resolver conflictos en ciertos tipos de arrendamientos: Párrafo III: En el caso de alquileres para fines comerciales o con asociaciones sin fines de lucro, las partes podrán convenir una cláusula que les permita optar por la vía arbitral para dirimir sus conflictos, la cual deberá estar de forma expresa y por escrito en el contrato de arrendamiento. Esta deberá cumplir con los requisitos de la ley de arbitraje comercial vigente. Como puede verse, la elección o convenio del procedimiento arbitral por las partes para dirimir sus conflictos a futuro, no es obligatoria, es una opción para ellas. Dado lo sumario (brevedad) de los procesos en los tribunales, como establece la ley, no me inclino mucho por el arbitraje, pues ante las cámaras de comercio viene el tema de que usted debe ser o no miembro, además de las tarifas previas que debe usted pagar para poder tener acceso al procedimiento.

Destino y Uso del Inmueble Alquilado. El Artículo 4 establece claramente la importancia de definir el uso del inmueble: Artículo 4.- Destino del inmueble. El destino o uso del inmueble objeto de alquiler será para fines de vivienda, comercio o actividad sin fines de lucro y estará expresado en el contrato de alquiler. Párrafo I: A falta de estipulación expresa en el contrato, el destino del inmueble será el mismo para el cual ha servido antes o el que le corresponda según su propia naturaleza. Párrafo II: El cambio de destino del inmueble que el propietario no haya autorizado de manera expresa, aunque no le cause perjuicio, le faculta para invocar la rescisión del contrato. Tenga presente que si usted como inquilino cambia el destino del alquiler (por ejemplo, yo se lo alquilé para vivienda y usted puso un comedor o una tienda), usted está violando el contrato y el propietario, por tanto, se faculta por la ley para acudir al juez competente y solicitar que se rescinda, o sea, anule, dicho contrato por usted haberlo violado en este sentido.

Requisitos Mínimos del Contrato. Siguiendo con el contrato, el Capítulo III trata varios temas. Por razones de espacio, lo voy tratando según cada tema. El Artículo 5 detalla las estipulaciones que, por lo menos, deben contener los contratos de alquiler: 1) Generales de las partes o de sus representantes legales debidamente apoderados; 2) Dirección y precisión exacta del inmueble objeto del contrato; 3) Descripción detallada del inmueble y sus instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin construir incorporados al alquiler y el estado de conservación de los bienes; 4) Descripción individualizada de los muebles, si los hubiere, que las partes convengan incluir en el contrato, con sus características, numeración, estado de conservación y cualquier otro signo útil para identificarlos; 5) Mención expresa del destino o uso específico al que se dedicará el inmueble alquilado; 6) Monto del precio del alquiler, así como la fecha, el lugar y la forma de pago; 7) Fecha de término del contrato de alquiler; 8) Domicilio de elección que las partes señalan para las notificaciones;   9) Fecha del contrato.” Cada uno de estos datos son muy necesarios para contar con un contrato bien estructurado y que evite dejar puntos imprescindibles sin establecer, pues de no hacerlo, su ausencia se traduce a futuro en fuente de conflicto.

El Fiador Solidario: Una Pieza Clave. La ley contempla la figura del fiador solidario, un elemento vital para la seguridad del propietario: Párrafo I: El propietario o arrendador se reserva el derecho de requerir del inquilino o arrendatario la acreditación de un fiador solidario, quien, a falta del inquilino o arrendatario, asume todas las obligaciones del contrato frente al propietario o arrendador. Mientras se mantuvo vigente el sistema de la antigua ley, los abogados conocedores de las múltiples implicaciones legales —y no así los simples administradores de propiedades— nos preocupábamos por redactar un «buen contrato de alquiler» que contuviera las distintas situaciones o variables que se podían presentar, procurando prevenir que las mayorías de las casuísticas probables estuviesen contempladas, por aquello de la autonomía de la voluntad (artículo 1134 del Código Civil).

Llegué a redactar en el viejo sistema contratos de hasta diez páginas. A la luz de la nueva ley, y lo sumario del proceso, entiendo no será necesario escribir tanto. Siempre decía a los clientes, que más que un «buen» contrato y hasta un «buen» garante, lo que más valía era la calidad moral y humana del inquilino, quien ante eventualidades que se presentasen, siempre estaría presto a responder y a resolver de la mayor y mejor manera. Lo del garante o fiador solidario es sumamente importante, pero este debe tener buena solvencia económica, ya que, si es un insolvente, a la hora de que el inquilino no cumpla, él tampoco lo hará. En estos tiempos modernos que vivimos, incluida desde hace par de años la IA, son cada vez más escasos los fiadores, pues son muchas las historias que andan por ahí, de muchos que les ha tocado pagar por ciertos «amigos».   faustogarcia2003@yahoo.com